房地产合作开发与联合开发的区别在于哪些?

　　房地产合作开发与联合开发的区别在于哪些?随着政策进一步收紧，各大房企在拿地、资金、设计、开发等各环节中都感受到了前所未有的压力。每个房企都不可能在各个环节占尽优势，而且在市场的影响下，楼盘从拿地到交付的周期基本在2-3年左右;还有的房企由于资金短缺或者缺乏运作经验，在土地摘牌后迟迟无法启动项目开发，或者在开发过程中出现中途停滞，在此情况下，房企强强联合，合作开发土地，共同运营项目的案例却时常出现。那么房地产合作开发与联合开发有什么区别呢?

　　所谓的房地产合作开发与联合开发，一般指的是股权型合作开发模式和协议型联合开发模式。其定义分别是：

　　1.协议型联合开发模式(下称:协议型)

　　双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另一方提供资金、技术、劳务等，双方合作开发项目，共担风险、共享收益。

　　2.股权型合作开发模式(下称:股权型)

　　双方共同出资设立项目公司(有限责任公司)，一方出资金，一方出土地，以项目公司名义进行项目开发，股权型合作开发模式具体又包括股权收购、土地作价入股等多种股权合作模式。

　　针对这两种房地产开发方式，它们的主要区别是：

　　一、项目管理的区别

　　在协议型模式下，如对合作模式的安排和制度设计得当，出资方也能最大限度的实现对项目经营管理的控制权;而在股权型模式下，如协议安排和制度设计不当，即使出资方为项目公司大股东(出资方为成为项目公司大股东，前期需实缴或认缴更多的项目公司注册资本金)，也可能无法实现对项目经营管理的直接控制权。

　　二、收益分配和亏损分担的区别

　　股权型模式下，虽然《公司法》允许股东之间可约定不按持股比例分红，但是，实际操作中，特别是股东一方为国有企业国有资产的情况下，股东在利润分配和亏损分担方面原则上均应按照在项目公司的持股比例进行。否则，若双方约定不按持股比例分配利润、分担亏损，则双方所签订的《投资合作协议》通过国资审批的难度会相对增大，且该约定方式将来也可能会面临一定的审计风险。而在协议型模式下，双方可回避各自出资比例或持股比例的的概念，仅约定各自应投入的实物或现金，因此双方就可相对较为自由的约定利润或收益分配的比例。

　　三、投资风险的区别

　　从投资风险方面来看，协议型模式下，直接对外承担责任的主体为出地方，如无特殊约定或出资方提供担保的情况，出资方基本可做到在分红后全身而退。而在股权型模式下，直接对外承担责任的主体为项目公司，项目公司承担责任后，出资方和出地方作为项目公司股东以出资额为限分担责任，在项目公司无法清偿全部债务的情况下，则项目公司有可能进入破产清算程序。并且，股权型模式下，出资方以出资额为限需承担的责任无法规避，按照《公司法》及其司法解释的规定，即使项目公司未经清算即办理注销登记，项目公司股东仍应以出资额为限对公司债务承担清偿责任。

　　四、项目完成后的清算区别

　　协议型模式下，项目开发完成后的清算责任主体为出地方，出资方不直接承担清算责任，且出资方可在项目清算前和出地方提前达成双方之间的合作清算协议，对项目的成本支出、税费支出、利润分配等作出一揽子安排，并提前实现出资方的利润分配。

　　而股权型模式下，项目开发完成后的清算责任主体为项目公司，且理论上来说，项目公司需完成清算后才能向其股东分配利润，若提前分配利润，则有被要求退还或受到行政处罚的可能性。

　　如今房地产合作开发已经成为一项火热的投资项目，并且有越来越多的成功案例，很多投资者在其中获得人生第一桶金。如果您对这类投资也感兴趣，那么可以联系恒哲投资详细咨询投资细节。