2022-05-11 14:10:32
房地产合作开发项目应该注意哪些风险?房地产合作在市场中是一种比较常见的开发模式，通过双方合作可以实现优势互补、风险共担、收益共享。但在实际操作中，我们会发现有些合作开发的项目结果却不怎么样，最终搞得不欢而散。接下来，小编给大家聊聊房地产合作开发项目应该注意哪些风险?
房地产合作开发项目应该注意哪些风险?
一、开发主体选择不当带来的税负风险
在一方出地、一方出钱的合作开发模式中，存在三种情况：一是出地方做开发主体;二是出钱方做开发主体;三是双方共同新设开发主体。方式二和方式三都需要将土地过户到另一个平台，会给出地方带来大额税费，出地方意愿下降;而方式一土地不过户，对出钱方而言风险较大，需要通过其他措施保证出钱方的利益。如果开发主体选择不当给转让土地一方企业带来大额税费，或者给开发主体留下税负黑洞。
二、双方权利义务不对等带来的管理风险
在很多失败的合作开发项目中治理结构和议事规则设计的不合理会造成双方权利义务不对等，这里面的包括三个层面：一是股东层面，包括股东权利义务、争议解决机制、进入和退出机制等;二是董事会层面，包括董事会人员构成、董事会职责、重大经营方针制定及重要人员的任免等;三是财务层面，需要对财务人员、财务职责及资金、印鉴等进行明确，总体上需要按照一方管理、另一方监管的设置原则来安排治理结构。如果合作协议中没有对上述事项进行明确就会造成权利滥用、监管失控，最终给合作前景埋下隐患。
三、利益分配不均造成的经营风险
在实务中合作开发常常会因为利益分配不均而散伙，造成这种情况一般有两个原因：一是从开始就没有将利益分配划分清楚;二是在合伙过程中股东心态发生了变化，认为自身的投入回报不成比例。事实上，合作开发的项目利益分配除了应该考量投资因素外，还需要考虑其他对项目特殊贡献因素，比如融资、管理、人脉关系等，只有将贡献因素尽可能考虑全并且量化，才有可能尽可能在分配上做到公平。另外一个层面要考虑的是分配方式，目前常见的分配方式有三种：一是一方收取固定收益另一方获得剩余收益;二是双方按投资比例分配税后利润;三是双方合作开发，完工后分房。上述三种分配方式每一种在税收上的负担都是不一样的，无论是采用那种分配方式都应该在合作开发协议中明确，做为后期双方分配的依据。
四、经营不合规带来法律风险
房地产开发项目由于开发周期长、报建手续复杂，一些房地产企业经营过程中会出现不合规的情况，比如设置两套账、延迟纳税、股东挪用公司资金等情况，双方合作顺利的时候都没有问题，一旦出现信任危机，操盘方会面临被举报、被起诉等法律风险。因此，在双方合作开发协议签署中应当明确无论是那一方操盘都应当合法经营，不能出现违法经营的情况，从一开始就杜绝这种违法风险。
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