地产项目合作开发怎么融资才能规避风险?

　　地产项目合作开发怎么融资才能规避风险?现在合作开发基本成了房地产开发的主流模式，而融资作为迅速回收股东资金投入的手段，能否融资甚至关系到企业是否应该进行合作获取土地。在选择合作伙伴时，就应该了解清楚对方对于融资的政策。接下来带领大家了解下：地产项目合作开发怎么融资才能规避风险呢?

　　地产项目合作开发怎么融资才能规避风险?

　　前融

　　是否接受：作为拿地后迅速回收资金的方式，成本一般远高于银行开发贷款，这是很多央企国企所不能接受的;如果一方有诉求而另一方不能接受，可以沟通有需求方有偿使用土地作为抵押物为自己符合条件的“壳”公司融资，或者利用项目公司上级公司做股权融资;

　　融资通道及负债承担：当前前融大多为“套壳融资”，占用提取融资公司一方授信额度并增加合并报表有息负债，这个需要各方提前达成一致;如以项目公司进行融资，目前监管政策下较难实现，另外融资侵蚀并表一方合并利润，需要沟通好成本期限及补偿措施;

　　增信措施：通常来讲，前融大多需要强担保，而不接受高成本一方对外担保也会存在问题，需要融资一方解决，也需要明确;

　　综上，建议和自己同类型公司进行合作，方便在目标一致的基础上去推进;如出现不同类型主体的合作，谈判时务必要明确，因为现实中，真的很少见到成本严控型公司能接受前融或者配合合作方做前融。

　　开发贷款

　　融资金额：一般来讲，开发贷款都会根据项目公司抵押物情况做到最大，适度做大，超额提取是行业惯例，但存在部分管控严格的央企国企不允许超进度提款，这会大大损失低成本资金的获取，故谈判时应明确这一点并按此逻辑在测算中进行融资安排;

　　成本承担：不做开发贷的地产公司寥寥无几，但是不同公司的开发贷款成本却截然不同，从基准下浮5%到上浮50%都存在，所以建议在合作之初，大家要明确差额成本承担问题，因为金融机构会根据不同股东的股权比例给出最终报价，实质是考虑了各方股东的资质给出的综合成本，如事先不约定好，可能出现后期各方接受度不同而无法提款的情况;

　　融资通道及负债承担：开发贷款属于受托支付，融资通道需要打通，这个需要在谈判时明确落实责任，一般由负责招采一方来负责协调乙方单位，如通过其他渠道完成，需明确是否有偿;开发贷款一般占用并表方授信额度并增加其有息负债，故其金额期限应提前明确;

　　增信措施：开发贷款在抵押物足值时一般不需要进行额外担保，但也需要明确双方的增信义务，以及当金融机构不认可其中一方增信时的解决措施，如超额担保费问题;

　　执行主体：融资作为企业的重大事项一般由股东会决策，但具体执行层面一般由财务主操盘一方执行;由于其重要性，建议谈判中明确合作金融机构准入及确定方式，各方应该均可提名合作单位准入，避免其中一方主导整个融资;实际操作中常有执行一方采取一揽子交易，压低自有项目融资成本，提高合作项目融资成本情况发生。

　　开发贷款作为各开发商普遍接受的融资方式，在其是否执行的一致性上并无太大异议，但一些细节还是有必要在谈判时予以明确，如上述：融资金额、差额成本、融资通道、负债承担、增信措施、执行主体等。